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CD 11I
CRITICAL FEATURE - means an integral and readily identifiable
part of a flood protection system, without which the flood
protection provided by the entire system would be compromised.
DEVELOPMENT means any man-made
un i ropl"'ovec:l r'ea 1 ,estate, i nc 1 ud i ng but
other structures, mining, dredging,
excavation or drill ing operations.
change in improved and
not 1 imited to buildings or
fill i ng, gr'ad i ng, pav i ng,
ELEVATED 8UILDING - means a nonbasement building (i) built, in
the case of a building in Zones Ai-30, AE, A, A99, AO, AH, 8, C,
X, and 0, to have the top of the elevated floor, or in the case
of a building in Zones V1-30, VE, or V, to have the bottom level
of the lowest horizontal structure member of the elevated floor
elevated above the ground level by means of pil ings, columns
(posts and piers), or shear walls parallel to the floor of the
water and (i i) adequately anchored so as not to impair the
str'uctur'a 1 in b?gr' i ty of the bu i 1 ding dur i ng a flood of up to the
magnitude of the base flood. In the case of Zones A1-30, AE, A,
A99, AO, AH,8, C, X, 0, "elevated building" also inclt.Jdes a
building elevated by means of fill or sol id foundation perimeter
walls with openings suFficient to facil itate the unimpeded
movement of flood waters. In the case of Zones V1-30, VE, or V,
"el evatc.;!d bu i 1 d j ng" a 1 so i nc ludl?s a bu i 1 ding other'lll i se meet i ng
the de,~f in i t i on of "el evated bu i 1 ding", even though the 1 OilIer" ar"ea
is enclosed by means of breakaway walls iF the breakaway walls
mf.::>et the:' standar'ds of Section 60.3(e)(5) of the Nat;ional Flood
Insurance Program regulations.
EXISTING CONSTRUCTION - means for the purposes of determining
r'ates, str'l.Jctur'es for' IlJhic:h the "star't of constr'uction" cornrn€:>f1ced
before the effective date of the FIRM or before January 1, 1975,
for FIRMs effective befor'e that date. "E:>::isting constr'uction"
mc:lY also be r'efer'r'ed to as "e::<isting str'uctur'es".
FLOOD OR FLOODIN~ - means a general and temporary
partial or complete inundation of normally dry land
condition of
ar'ea~~ fr'om:
(1) the overflow of inland or tidal waters.
(2) the usual and rapid accumulation or runoff of surface
waters from any source.
FLOOO INSURANCE RATE MAP (FIRM). means an official map of a
community, on which the Federal Emergency Management Agency has
del ineated both the areas of special flood hazards and the risk
premium zones appl icable to the community.
FLOOD INSURANCE STUDY - is the official repert provided by the
Federal Emergency Management Agency. The report contain. flood
profiles, water surface elevation of the base flood, as well as
the Flood 8oundary-Floodway Map.
FLOODPLAIN OR FLOOD-PRONE AREA - means any land area susceptible
to being inundated by water from any source (see definition of
f 'I ood i n 9 ) .
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MANUFACTURED HOME - means a structure transportble in one or more
sections, which i~ built on a permanent chassis and is designed
for use with or without a permanent foundation when connected to
the required util ities. For flood plain management purposes the
tt:~r'm "manufac tlJr'ed hCHne" a 1 so i nc 1 udes par'k tr'a i 1 er's, tr'avel
trailers, and other similar vehicles placed an a site greater
than 180 consecutive days. For insurance purposes the term
"manu fac tur'ed hc)me" doa:.'?s not i nc 1 ude par'k tr'd i 1 er's, tr.ave 1
trailers, and other similar vehicles.
MEAN SEA LEVEL means, for purposes of the National Flood
Insurance Program, the National Geodetic Vertical Datum (NGVD) of
1929 or other datum, to which base flood elevations shown on a
community's Flood Insurance Rate Map are referenced.
NEW CONSTRUCTION - means, for flood plain management purposes,
s tr'uc tur'e!F.'. for' t'lh i ch the "star' t of canstr'uc:: t ion" coml'llE~ncE:'?d on Clr"
after the effective date of a flood plain management regulation
adopted by a community.
START OF CONSTRUCTION (for other than new construction or
substantial improvements under the Coastal Barrier Resources Act
(Pub. L. 97-348)), includes substantial improvement and means the
date the building permit was issued, provided the actual start of
construction, repair, reconstruction, placement, or other
improvement was within 180 days of the permit date. The actual
start means either the first placement of permanent construction
of a structure on a site, such as the pouring of slab or
footings, the installation of piles, the construction of columns,
or any work beyond the stage of excavation; or the placement of a
manufactured heme on a foundation. Permanent construction does
not include land preparation, such as clearing, grading and
filling; nor does it include the installation of streets and/or
walkways; nor does it include excavation for basement, Footings,
piers or foundations or the erection of temporary forms; nor does
it include the installation on the property of accessory
buildings, such as garages or sheds not occupied as dwell ing
units or not part of the main structure.
STRUCTURE - means a walled and roofed building, including a gas
or 1 iquid storage tank, that is principally above ground, as well
as a manuFactured home.
SUBSTANTIAL IMPROVEMENT - means any repair, reconstruction, or
improvement of a structure, the cost of which equals or exceeds
50% of the market value of the structure either, (1) beFore the
improvement or repair is started, or (2) if the structure has
been damaged and is being restored, beFore the damage occurred.
For' the pur'pose of th i s defl in it ion "substant i a 1 i mpr'ova:.:,'rnent II is
considered to occur when the first alteration of any wall,
ceil lng, floor or other structural part of the building
commences, whether or not that alteration aFfects the external
dimensions of the structure. The term does not, however, include
either (1) any project for improvement of a structure to comply
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c. A certificate from a registered professional engineer or
architect that the nonresidential floodproofed structure
shall meet the floodproofing criteria of Article 4,
Sec t i on E: (2 ) ;
d. Description of the extent to which any watercourse or
natural drainage will be altered or relocated as a result
of proposed development.
e. Maintain a record of all such information in accordance
with Article 3, Section (E:)(1).
(2) Approval or denial of a Development Permit by the Floodplain
Administrator shall be based on all of the provisions of this
Ordinance and the following relevant factors:
a. The danger to 1 ife and property due to flooding or erosion
damage;
b.
The susceptibil ity of
contents to flood damage
the individual owner;
the proposed facil ity and it's
and the effect of such damage on
c. The danger that materials may be swept onto other lands to
the injury of others;
d. The compatibil ity of the proposed use with existing and
anticipated development;
e. The safety of access to the property in times of flood for
ordinary and emergency vehicles;
f. The costs of providing governmental services during and
after flood conditions including maintenance and repair of
streets and bridges and publ ic util ities and facil ities
such as sewer, gas, electrical and water systems;
g. The expected heights, velocity, duration, rate of rise and
sediment transport of the flood waters and the effects of
"JeWS action, if appl icable, e::<pe:,)cted at the site;
h. The necessity to the faeil ity of a waterfront location,
where appl icable;
i. The availabil ity of alternative locations, not subject
to flooding or erosion damage, for the proposed use;
J. The relationship of the proposed use to the comprehensive
plan for that ares.
SECTION D. VARIANCE PROCEDURES
(1) The Appeal Board as establ ished by the community shall
and render Judgment on requests for variances from
requirements of this Ordinance.
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the
-9-
(2) The Appeal Board shall hear and render Judgment on an appeal
only when it is alleged there is an error in any requirement,
decision, or determination made by the Floodplain Administrator
in the enforcement or administration of this Ordinance.
(3) Any person or
Appeal Board may appeal
Jurisdiction.
persons aggrieved by the decision of the
such decision in the courts of competent
(4) The Floodplain Administrator shall maintain a record of all
actions involving an appeal and shall report variances to the
Federal Emergency Management Agency upon request.
(5) Variances may be issued for the reconstruction,
rehabil itation or restoration of structures 1 isted on the
National Register of Historic Places, without regard to the
procedures set forth in the remainder of this Ordinance.
(6) Variances may be issued for new construction and substantial
improvements to be erected on a lot of one-half acre or less in
size contiguous to and surrounded by lots with existing
structures constructed below the base flood level, providing the
relevant factors in Section C(2) of this Article have been fully
considered. As the lot size increases beyond the one-half acre,
the technical Justification required for issuing the variance
increases.
(7) Upon consideration of the factors noted above and the intent
of this Ordinance, the Appeal Board may attach such conditions to
the granting of the variances as it deems necessary to further
the purpose and objectives of this Ordinance.
(8) Variances shall not be issued within any designated floodway
if any increase in flood levels during the base Flood discharge
would result.
(9) Prerequisites for granting variances:
a. Variances shall only be issued upon a determination that
the variance is the minimum necessary, considering the
flood hazard, to afFord rel ieF.
b. Variances shall only be issued upon, (i) showing a good
and sufFicient cause; (i i) a determination that failure to
grant the variance would result in exceptional hardship to
the appl icant, and (i i i) a determination that the granting
of a variance will not result in increased flood heights,
additional threats to publ ic saFety, extraordinary publ ie
expense, create nuisances, cause fraud on or victimization
of the publ ie, or conFl iet with existing local laws or
ordinances.
c.
Any appl ication to whom
given written notice that
a variance is granted shall be
the structure will be permitted
-10-
to be built with the lowest floor elevation below the base
flood elevation, and that the cost of flood insurance will
be commensurate with the increased risk resulting from the
rduced lowest floor elevation.
(10) Variances may be issued by a community for new construction
and substantial improvements and for other development necessary
for the conduct of a functionally dependent use provided that (i)
the criteria outl ined in Article 3, Section 0(1)-(9) are met, and
(i i) the structure or other development is protected by methods
that minimize flood damages during the base flood and create no
additional threats to publ ic safety.
ARTICLE 4
PROVISIONS FOR FLOOD HAZARD REDUCTION
SECTION A.
GENERAL STANDARDS
In all areas of special
are required for all
improvements:
flood hazards the following provisions
new construction and substantial
(1) All new construction or substantial improvements shall be
designed (or modified) and adequately anchored to prevent
flotation, collapse orlatera1 movement of the structure resulting
from hydrodynamic and hydrostatic loads, including the effects of
buoyancy;
(2) All new construction or substantial improvements shall be
constructed by methods and practices that minimize flood damage;
(3) All new construction or substantial improvements shall be
constructed with materials resistant to flood damage;
(4) All new construction or substantial improvements shall be
constructed with electrical, heating, ventilation, plumbing, and
air conditiohing equipment and other service facil ities that are
designed and/or located so as to prevent water from entering or
accumulating within the components during conditions of flooding;
(5) All new and replacement water supply systems shall be
designed to minimize or e1 iminate infiltration of flood waters
into the system;
(6) New
designed
into the
and,
and replacement sanitary sewage systems shall be
to minimize or el iminate infiltration of flood waters
system and discharge from the systems into flood waters;
(7) On-site waste disposal systems shall be located to avoid
impairment to them or contamination from them during flooding.
-11-
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Mayor, Lity of Schert.
Al'rr':::ST:
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(CITY SEAL.)
-17-
CITY OF SCHERTZ
TAKEl''IVl1cE
The Schertz City Council
and Planning and Zoning
Commission will ~ a
jj)int Public He~ on"
- June 2, 1981 at 7:00 P.M,
iii ,the Council Chambers,
1490 Live Oak Road,'
Schertz, Texas.' The'
purpose of the pullic
hearing is to receive. input
from the public on the
proposed Flood Plain
Ordinance.
PUBLISHER'S AFFIDA vir
County of Guadalupe }
Before me, the undersigned aufhority, on this day personally appeared__________..,_______
.. ___ _____ ___ _ \\:\:,_~\\~0___<;::,_ ~__f':~ \'0\ h" __ __ ______ __ ___, who being du Iy sworn says that
(;)lsheJ is fhe ---__-t.'\Jb\i~~J,___________________ o~U-i.c\-Q:,~L~~-~(~\l'3
a week Iy newspaper pub I ished at ___ _~~_ \_ N __ _____ ___ __ __ __ _______ _____ __ __ __ __ __ _____ __, in so id
county and state and that _____________W_Q~~___'__~_____________________________________________________________,
a copy of which is hereto attached, was published in said newspaper on .______00___________________
------------- -- -------------------______ __________________~ ~__ __~';S__L'\)'1______ __ ____ __________ __ _ _ ___ _______ ______
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Subscribed and sworn to before me
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this the _______.._____J.1...__n____......__________.____ day of
___ __ __ __ _ __ i\cc~-----------, 1 9 SJ.
My Carom.
Date Exp.
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7.2.1.~-~:d!Cr...4d--.
2~:e_~------- County, Texas
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MARGARET L. CLARKSON
Notary Public
STATE OF TEXAS
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